Kröll - 14.08.2023
Erbbaurecht in der Immobilienbewertung: Mustergutachten für rechtskonforme Verkehrswertermittlungen
Erbbaurecht nach ImmoWertV bewerten
Die Immobilienbewertung im Zusammenhang mit Erbbaurechten wurde in der ImmoWertV 2021 neu geregelt. Trotz der Neuregelung bleibt die Bewertung von Erbbaurechten weiterhin ein schwieriges und komplexes Thema. Es gibt mehrere Wertermittlungsverfahren, in denen unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen sind. In diesem Blogartikel werfen wir einen Blick auf die wichtigsten Faktoren, die bei der Immobilienbewertung im Zusammenhang mit Erbbaurechten eine Rolle spielen.
Faktoren, die die Immobilienbewertung im Erbbaurecht beeinflussen
- Restlaufzeit des Erbbaurechts: Die verbleibende Dauer des Erbbaurechts hat einen signifikanten Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie. Je kürzer die Restlaufzeit, desto geringer ist der Wert, da der Erbbauberechtigte nach Ablauf des Rechts die Immobilie nicht mehr nutzen kann. Wenn das Gebäude, das auf der Grundlage des Erbbaurechts errichtet wurde, eine längere Restnutzungsdauer hat als die Restlaufzeit des Erbbaurechts, müssen zusätzliche Werteinflüsse berücksichtigt werden. Diese sind insbesondere davon abhängig, ob am Ende des Erbbaurechts eine Entschädigung gezahlt wird.
- Erbbauzins: Beim Erbbauzins wird zwischen dem angemessenen und dem erzielbaren Erbbauzins unterschieden. Der angemessene Erbbauzins ist der Zins, der bei einer Neubestellung des Erbbaurechts marktüblich gezahlt wird. Er unterscheidet sich im Allgemeinen erheblich von dem erzielbaren (tatsächlichen) Erbbauzins. Die Differenz dieser beiden Erbbauzinsen muss bei der Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt werden.
- Marktsituation: Die aktuelle Marktsituation ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung des Erbbaurechts. Ist zum Beispiel ein geringes Angebot an Einfamilienhäusern im Volleigentum vorhanden, sind Interessenten eher bereit in ein Erbbaurecht zu investieren. Umgekehrt wird die Nachfrage nach Erbbaurechten gering sein, wenn genügend Einfamilienhäuser im Volleigentum auf dem Markt angeboten werden. Die Marktsituation wird seit der ImmoWertV 2021 im Wesentlichen in den von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Erbbaurechtsfaktoren und Erbbaurechtskoeffizienten berücksichtigt.
- Vertragskonditionen: Die spezifischen Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags, einschließlich möglicher Klauseln zur Verlängerung oder Beendigung des Erbbaurechts, können große Auswirkungen auf den Verkehrswert haben. Aus diesem Grund muss der Erbbaurechtsvertrag gelesen und ausgewertet werden. Eventuelle vertragliche Besonderheiten müssen in der Verkehrswertermittlung entsprechend berücksichtigt werden.
Die Bedeutung eines fundierten Gutachtens
Ein fundiertes Gutachten basiert auf den Regelungen der ImmoWertV und berücksichtigt alle oben genannten Faktoren. Die Erstellung eines solchen Gutachtens erfordert Fachwissen und Erfahrung. Für den Auftraggeber ist die komplexe Situation in Zusammenhang mit Erbbaurechten oftmals nicht zu verstehen. Aus diesem Grund ist es wichtig, ein nachvollziehbares und verständliches Gutachten zu erstellen.
Gute Fachliteratur zur Wertermittlung von Erbbaurechten ist Mangelware
Bislang gibt es keine umsetzbaren Mustergutachten zu den Neuregelungen der ImmoWertV im Hinblick auf Erbbaurechte. Daher haben wir ein Mustergutachten für die Bewertung eines Einfamilienhauses im Erbbaurecht entwickelt. Unser Autor Ralf Kröll hat dieses Mustergutachten entwickelt, um eine rechtskonforme Vorlage für Sachverständige anzubieten. Das Gutachten deckt alle relevanten Aspekte ab und bietet eine klare Struktur, mit der man sich in der komplexen Welt der Erbbaurechtsbewertung zurechtfinden kann.
Mustergutachten „Einfamilienhaus im Erbbaurecht“
Die Immobilienbewertung im Zusammenhang mit Erbbaurechten erfordert eine gründliche Analyse und die Berücksichtigung verschiedener Faktoren. Ein rechtskonformes und gut strukturiertes Gutachten ist von entscheidender Bedeutung, um die Immobilie professionell zu bewerten. Unser Mustergutachten für die Immobilienbewertung eines Einfamilienhauses im Erbbaurecht unterstützt Sie bei diesem komplexen Bewertungsprozess nach ImmoWertV.
Mustergutachten Einfamilienhaus im Erbbaurecht
Mit der ImmoWertV 2021 wurde die Erbbaurechtsbewertung novelliert. Die alten Wertermittlungsverfahren, die bis zum Jahr 2021 in den Wertermittlungs-Richtlinien geregelt waren, dürfen nicht mehr angewendet werden. Das vorliegende Gutachten basiert auf den neuen Vorschriften der ImmoWertV. Demnach muss zunächst der Wert des Volleigentums ermittelt werden. Daran anschließend wird der finanzmathematische Wert des Erbbaurechts berechnet. Bei der Bewertung werden sowohl der Erbbaurechtsfaktor als auch der Erbbaurechtskoeffizient berücksichtigt. Außerdem wird beschrieben, wie die dinglichen und die schuldrechtlichen Vereinbarungen zum Erbbaurecht in der Wertermittlung berücksichtigt werden.
Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienreihenhaus. Die Restnutzungsdauer beträgt 31 Jahre, die Restlaufzeit des Erbbaurechts 50 Jahre. Der tatsächliche Erbbauzins ist niedriger als der angemessene Erbbauzins.
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