SB-Markt mit Mietoptionen

SB-Markt mit Mietoptionen

Bei zahlreichen Gewerbeobjekten ist der Verkehrswert im hohen Maße von der Laufzeit des Mietvertrags abhängig. Für die Festlaufzeit des Mietvertrags sind sichere Mieteinnahmen zu erwarten. Was jedoch nach dem Ende der Festlaufzeit mit dem Bewertungsobjekt passiert, ist in der Regel spekulativ und daher in der Wertermittlung nur schwer zu erfassen. Wird der Mieter die Verlängerungsoptionen wahrnehmen? Wie oft wird der Mieter die Optionen wahrnehmen? Zu welchen Konditionen werden die Optionen wahrgenommen? Gibt es nach dem Ende der Festlaufzeit eine neue Nutzung bzw. einen neuen Nutzer?

Bei derartigen Gewerbeobjekten bietet es sich an, die unterschiedlichen Nutzungsalternativen, die sich nach dem Ablauf des Mietvertrags für die Verlängerungsoptionen ergeben, zu analysieren und mit angemessenen Gewichten bei der Wertfindung zu berücksichtigen. Die Gewichtung einzelner Verfahrensergebnisse ist in der Verkehrswert­ermittlung mittlerweile eine anerkannte Methode, um Unsicherheiten und Spekulationen zumindest einigermaßen sicher zu erfas­sen. So gewichtet beispielsweise Simon die Ergebnisse für den günstigsten Fall (best case) und den ungünstigsten Fall (worst case) mit jeweils 50 Prozent (Jürgen Simon, Marktwertermittlung eines Selbstbedienungsmarktes, GuG 6/2006, S. 351). In dem von Simon zu bewertenden Fall ging es, wie im vorliegenden Mustergutachten auch, um einen SB-Markt mit unterschiedlichen Mieterwartungen.  

In dem hier zu bewertenden Fall handelt sich um einen typischen SB-Markt inklusive Getränkemarkt. Der Mietvertrag läuft noch 5 Jahre. Danach besteht eine dreimalige Verlängerungsoption des Mieters um jeweils fünf Jahre. Für den Zeitraum der Verlängerungsoptionen werden im Gutachten unterschiedliche Scenarien betrachtet und entsprechende Ertragswerte berechnet. Die Ergebnisse der einzelnen Ertragswerte werden gewichtet, so dass sich ein Verkehrswert ergibt, der alle Nutzungsmöglichkeiten beinhaltet.

Diese Vorgehensweise beschränkt sich nicht allein auf SB-Märkte. Sie ist universell für alle Gewerbeobjekte anwendbar (z.B. Büroobjekte, Logistikimmobilien, Geschäftshäuser).

Die Ergebnisse werden in tabellarischer Form dargestellt, so dass das Gutachten trotz der umfangreichen Berechnungen nachvollziehbar und verständlich ist. Klicken Sie hier, um eine Beispielseite aus dem Mustergutachten zu sehen.